Für Vermieter stellt sich oft die Frage, ob ein Mietvertrag individuell oder als Formularmietvertrag aufgesetzt werden soll. Zwar herrscht hier Vertragsfreiheit, allerdings sind dieser durch das Mietrecht oder die ständige Rechtsprechung Grenzen gesetzt. Mit diesem Artikel zeigen wir die „beliebtesten“ unwirksamen Mietklauseln auf.
Ungültig ist eine Mietklausel zu Schönheitsreparaturen, wenn
- für die Ausführung eine Handwerkerpflicht vereinbart wird
- für die Ausführung die Eigenleistung, also dass der Mieter die Reparatur selbst durchführen muss, verpflichtend ist
- die Wahl der Tapeten oder der Wandfarbe während der Mietzeit eingeschränkt wird
- die Entfernung von Bodenbelag oder Tapeten gefordert wird, obwohl diese bei Einzug vorhanden waren
- die Reperaturen nicht auf die Objekte eingegrenzt werden, die häufig vom Mieter benutzt werden
- keine Obergrenze für Einzelreparatur oder die jährlichen Gesamtkosten der Schönheitsreparaturen gesetzt werden
- diese Obergrenze bei einer Einzelreparatur 100 € (netto) übersteigt
Ungültig ist eine Mietklausel zu Betriebskosten, wenn
- der Mieter Kosten zu tragen sind, die keine Betriebskosten im Sinne des Mietrechts darstellen
- unangemessen hohe Abschläge gefordert sind
- die Frist der Betriebskostenabrechnung verlängert wird
- die Ausschlussfrist von einem Jahr nach Auszug für Nachforderungen verlängert wird
Ungültig ist eine Mietklausel zur Kündigung, wenn
- ein Kündigungsverzicht für den Mieter von länger als vier Jahren vereinbart wurde
- für den Mieter eine Kündigungsfrist von länger als drei Monaten gilt
- der Vermieter aus einem anderen als den gesetzlich anerkannten Gründen kündigen darf
Ungültig ist eine Mietklausel zum Haftungsausschluss, wenn
- die verschuldensabhängige Hafttung der Vermieters ausgeschlossen wird
Ungültig sind Mietklauseln zur Kaution, wenn
- die Kautionshöhe drei Kaltmonatsmieten übersteigt
- die Kaution vor Einzug verlangt wird
- die Kaution in voller Höhe auf einmal zu zahlen ist
- dem Mieter die Zinsen eines verzinsten Sonderkontos für die Kaution abgesprochen werden
- die Kaution nach Auszug des Mieters beliebig lange einbehalten werden darf
Ungültig sind Mietklauseln zu Reparaturen & Renovierungen, wenn
- sich der Mieter prozentual an den Kosten für Reparaturen beteiligen muss
- starre Fristen für die Renovierungpflicht unabhängig vom Abnutzungsgrad gesetzt werden
- eine Renovierungspflicht beim Auszug auferlegt wird, ohne zu berücksichtigen, wann das letzte mal renoviert wurde
- eine Renovierungspflicht beim Einzug auferlegt wird
Ungültig sind Mietklauseln zu Vermieterbesuchen, wenn
- ein generelles Besichtigungsrecht vereinbart wird
- Uhrzeiten für die Besichtigungen festgelegt werden und diese dann ohne Ankündigungen erfolgen können
- eine grundlose Besichtigung in kurzen Abständen erfolgen darf
- die Besichtigung ohne die Anwesenheit des Mieters erfolgen soll
- die Ankündigung für die Besichtigung unangemessen kurz sein darf (weniger als 24 Stunden)
Ungültig sind Mietklauseln zu Besuchen, wenn
- ein Verbot von Übernachtung von Gästen ausgesprochen wird
- die Überlassung von Schlüsseln an Gäste eingeschränkt wird
- die Dauer, der Zeitpunkt und die Häufigkeit des Besuches vorgeschrieben wird
- sonstige persönliche (Geschlecht, Alter, soziale Zugehörigkeit u.a) Anforderungen für Besuche gestellt werden.
Ungültig sind Mietklauseln zur Untervermietung, wenn
- die Untervermietung generell verboten wird
- die Untervermietung verweigert werden darf, ohne die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen
- sie den Mieter in jedem Fall der Untervermietung zu einem Zuschlag auf die Miete verpflichtet
Ungültig sind Mietklauseln zu Haustieren, wenn
- die Haustierhaltung generell verboten wird
- für die Haustierhaltung generell ein Einverständnis des Vermieters eingeholt werden muss
- Kleintiere wie Meerschweinchen oder Fische verboten werden
Ungültig sind außerdem
- ein nächtliches Bade- oder Duschverbot
- ein generelles Musizierverbot
- ein Mietminderungsverbot und eine Mietminderungseinschränkung
- ein generelles Rauchverbot im Wohnbereich bzw. auf dem Balkon
- die Schriftformerfordernis für individuelle Nebenvereinbarungen
- eine gegenseitige Vollmachtsklausel an Mitmieter, wenn dadurch uneingeschränkt Willenserklärung gegenüber dem Vermieter abgegeben werden können
Wenn der Mietvertrag eine ungültige Klausel enthält, wird dadurch nicht der gesamte Mietvertrag ungültig. Anstelle der Klausel kommt auch nicht eine ähnliche oder naheliegende Regelung in Kraft. Vielmehr tritt durch die Ungültigkeit einer Klausel die gesetzliche – zumeißt mieterfreundliche – Regelung ein. Wird zum Beispiel eine Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam, muss der Vermieter für alle Instandhaltungskosten selbst aufkommen.
Kennen Sie noch weitere unwirksame Mietklauseln, die in der Liste fehlen? Gerne können Sie diese in den Kommentaren anmerken
