Sie denken an einen Immobilienkauf? Bis Sie in den Besitz der Immobilie kommen ist es ein langer Weg. Und dieser Weg steckt voller Tücken und Stolpersteine. Wir geben Ihnen Tips, wie sie die oft gemachten Fehler vermeiden.
Nehmen Sie sich Zeit!
Je länger Sie sich mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen, desto mehr werden Sie zu einem Experten:
- Sie bereisen die Stadt- und Ortsteile und machen sich ein Eindruck von den möglichen Standorten
- Sie unterhalten sich mit Eigentümern und Maklern und werden so für Immobilienthemen sensibilisiert
- Sie haben bessere Preisvorstellungen und wissen, wie sich die Lage, das Baujahr, der Zustand und andere Eigenschaften auf den Preis auswirken
- Sie vergleichen die Finanzierungsmöglichkeiten und wissen, welche Kreditoptionen Ihnen offen stehen
Wenn Sie allerdings die Entscheidung überstürzen und sich hetzen, können Sie später böse Überraschungen erleben. Denn jeder mit dem Sie es zu tun haben werden (Vorbesitzer, Makler, Notar, Kreditgeber), wird sich immer besser mit den Immobilien auskennen und auf Sie einreden, um die eigenen Interessen durchzusetzen.
Empfohlen wird daher, dass Sie sich ca. ein halbes bis ein Jahr Zeit nehmen, um sich einen Überblick über den Immobilienmarkt in Ihrer Region zu verschaffen.
Besichtigen Sie Ihr Wunschobjekt mehrmals!
Haben Sie eine Reihe von Objekten ausgewählt, die in Frage kommen, fangen die Besichtigungen an. Sie machen sich einen ersten Eindruck von der Lage, dem Zustand, der Größe und anderen wichtigen Merkmalen. Sie schauen sich die Außenanlage oder den Garten an. Die Raumaufteilung wird schon grob verplant. Sie stellen sich vor, welcher Raum für welches Zimmer geeignet ist. Sie überprüfen die Immobilie auf Ihre Ausschlusskriterien: Garage? Terasse? Garten? Nachbarschaft? Raumaufteilung?
Allerdings ist und bleibt es das, was es ist: Der erste Eindruck. Denn Sie wollen ja nur wissen: Kommt dieses Objekt in Frage oder nicht. Wenn das Objekt in der engeren Auswahl ist, schauen Sie sich das Objekt bei einem weiteren Besichtigungstermin mit einem anderen Auge an: Sind an der Immobilie Mängel zu finden? Welchen Sanierungsbedarf wird das Objekt haben? Wie weit ist ein Arzt, die Schule, der Supermarkt, die Haltestelle usw. entfernt?
Weil die Beantwortung solcher Fragen lange dauert, kann man sich dafür auch nicht bei allen Objekten schon beim ersten Besichtigungstermin die Zeit nehmen. Daher bietet sich genau der zweite Rundgang an. Denn ein seriöser Makler wertet das als starkes Kaufinteresse und wird sich seinerseits auch die Zeit dafür nehmen.
Nun ist es soweit. Sie kennen das Immobilienobjekt in- und auswendig und sind sich nun zu 99% sicher, dass dieses Objekt das Richtige für Sie ist und Sie es erwerben wollen. Sie kennen alle Mängel und die Preiskonditionen. Und was machen Sie dann? Richtig: Sie besichtigen das Objekt ein drittes Mal, nun aber mit einem Experten/Sachverständigen. Denn nur ein geübtes Auge kann den Zustand des Daches, des Fundamentes,der Fassade, der Elektrik, der Rohrleitungen usw. richtig beurteilen. Hierbei die Gutachterkosten zu sparen, kann für Sie später ein teures Vergnügen sein.
Schätzen Sie die Energiekosten vor dem Immobilienkauf richtig ab!
Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Energiehaushalt der Immobilie. Je nach Heizungstyp unterscheiden sich Preise für die Heizmittel und damit auch die Heizkosten. Fragen Sie den jährlichen Verbrauch an, auch für das Warmwasser. Experten können den Wärmeschutz der Immobilie einschätzen und Mängel bei der Isolierung aufdecken. Daher lohnt es sich, Informationen einzuholen:
- Verbrauchsabrechnungen vorzeigen lassen
- Energieausweis einsehen
- Kalkulieren Sie vorsichtshalber mit höheren Energiekosten
- Sind Solaranlagen vorhanden, lassen Sie sich die Höhe der Energieerzeugung nachweisen
Sind für die Zeit nach dem Kauf die Rückzahlungsraten der Finanzierung knapp kalkuliert, kann das große finanzielle Lücken in die Haushaltskasse werfen und nicht selten das Projekt „Immobilienkauf“ zum Scheitern bringen.
Informieren Sie sich bei Dritten über die Immobilie!
Natürlich sind Immobilienmakler und Vorbesitzer verpflichtet, die Wahrheit über die Immobilie mitzuteilen, allerdings sind sie auch nicht gerade die Ansprechpartner, die von sich auf die Nachteile der Immobilie aufmerksam machen. Der Immobilienmakler z.B. hat keine eigene Recherchenpflicht. Für seine Aussagen während der Besichtigung ist er kaum haftbar zu machen. Der Vorbesitzer haftet zwar für seine Aussagen, allerdings müssten diese bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung zunächst durch Beweise und Zeigenaussagen nachgewiesen werden.
Benutzen Sie also alle Ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten, um sich weiter zu informieren. Dabei helfen neben dem Immobilienmakler, dem Vorbesitzer und dem Sachverständigen auch Behörden, Nachbarn und Mieter. Einige Fragen, an die Sie vielleicht bisher nicht gedacht haben, sind:
- Ist Grundstück hinreichend mit Strom-, Wasser-, Gas-, Internet-, Regen- und Schmutzwasserleitungen erschlossen?
- Gibt es Auflagen von Behörden für den Aus- und Umbau? (Stichwort: Denkmalschutz)?
- Herrscht ein lebenlanges Wohn-, Nutzungs- oder Mitspracherecht Dritter? (Stichwort: Erbengemeinschaften)?
Lassen Sie den Immobilienkaufvertrag überprüfen!
Dass man Verträge nie unterschreiben sollte, ohne sie zu lesen, sollte jedem klar sein. Auch beim Immobilienkaufvertrag gilt dieser Grundsatz. Aber für Nicht-Juristen ist es schwer zu erkennen, ob alles vereinbarte auch in den Kaufvertrag aufgenommen wurde oder ob es Fallstricke in den Formulierungen gibt. Der Notar ist nicht verpflichtet, über alle Konsequenzen von Formulierungen hinzuweisen. Seine Aufgabe besteht darin, dafür zu sorgen, dass der Vertrag den rechtlichen Mindestanforderungen genügt. Wird der Notar vom Verkäufer beauftragt, empfiehlt es sich, den Entwurf des Kaufvertrages von einem neutralen Anwalt / Notar überprüfen zu lassen. Lassen Sie sich auch nicht durch kurzfristige Termine zur Unterschrift drängen.
Regeln Sie die Übergabe schon vor der Eigentumsumschreibung!
Planen Sie die Zeit nach dem Immobilienkauf vor. Sie stehen dann wenigstens nicht vor Vollendeten Tatsachen und haben vor dem Kauf noch Handlungs- und Verhandlungsspielraum.
- Ab welchem Datum kann schon eingezogen werden?
- Welchen Anteil an der Grundsteuer im laufenden Kalenderjahr übernimmt der Verkäufer / übernehmen Sie?
- Sollen die Versicherungen des Vorbesitzers übernommen werden?
- Ist das mitgekaufte bewegliche Inventar der Immobilie (Technische Ausstattung, Einbaumöbel, Garteninventar und -pflanzen, usw) vollständig?
- Kaufen Sie sich in eine Eigentumsgemeinschaft ein? An welche Verwaltung sind Sie dann gebunden?
- Bestehen Mietverträge für die Immobilie, die durch den Kauf nicht beeinträchtigt werden? Sind diese durch weiteren Schriftverkehr zwischen Mieter und Vermieter abgewandelt worden?
Ein erster Immobilienkauf ist immer ein großer Schritt. Daher sollten Sie sich bei jeder Phase der Immobiliensuche immer Wohl fühlen. Mit nötigem Überblick und ohne Zeitdruck gelingt auch Ihnen ein erfolgreicher Immobilienkauf.
Kennen Sie noch weitere Fallstricke beim Immobilienkauf? Schreiben Sie in den Kommentarbereich von Ihren Erfahrungen!
